Dans les Deux-Sèvres, les ventes de maisons anciennes ont reculé de 11,3 % en un an. Pourtant, les prix médians progressent de 2,7 % à Niort et de 5,1 % dans sa périphérie. Présentés lors de la conférence de presse des Notaires d’Atlantique-Poitou, les chiffres d’octobre 2026 révèlent un marché immobilier contrasté, où le ralentissement des transactions ne se traduit pas nécessairement par une baisse des prix. Décryptage des tendances régionales et de leurs conséquences pour les vendeurs et les acquéreurs du territoire niortais.
Quatre départements, un même ralentissement des ventes
Réunis à l’occasion de leur conférence de presse annuelle, les représentants de la Chambre interdépartementale des Notaires d’Atlantique-Poitou ont présenté leur photographie du marché immobilier sur quatre départements : la Charente-Maritime, la Vendée, la Vienne et les Deux-Sèvres.
Ces statistiques portent sur les transactions enregistrées entre le 1er juillet 2025 et le 30 juin 2026. Elles permettent de disposer d'un recul suffisant pour observer les tendances du marché au-delà des fluctuations mensuelles.
Premier enseignement : les ventes de maisons anciennes diminuent dans les quatre départements.
En Charente-Maritime, 8 580 transactions ont été enregistrées sur douze mois, soit un recul de 5,9 %. Le prix médian des maisons anciennes s’établit à 225 400 €, en baisse de 2 % sur un an.
En Vendée, les ventes diminuent de 5,4 %, pour atteindre 9 230 transactions. Le prix médian reste pratiquement stable à 206 100 €, en hausse de seulement 0,5 %.
Dans la Vienne, le ralentissement est plus marqué, avec 4 300 ventes de maisons anciennes, en baisse de 11 %. Pourtant, le prix médian progresse de 3,7 %, à 140 000 €.
Enfin, les Deux-Sèvres enregistrent 4 460 ventes, soit une diminution de 11,3 %. Dans le même temps, le prix médian augmente de 1 %, pour atteindre 133 500 €.
Cette comparaison fait apparaître une tendance commune sur les volumes, mais des trajectoires de prix sensiblement différentes.
La Charente-Maritime connaît une correction de sa médiane, la Vendée affiche une certaine stabilité, tandis que la Vienne et les Deux-Sèvres conservent une évolution positive.
Le marché immobilier ne connaît donc pas une évolution uniforme. Les réalités locales restent déterminantes.
La localisation géographique, le profil des acquéreurs, la nature du parc immobilier et les caractéristiques des biens vendus contribuent à expliquer ces écarts.
Dans les Deux-Sèvres, le ralentissement touche principalement le logement ancien
Avec une baisse de 9,8 % du nombre de transactions tous biens confondus, les Deux-Sèvres enregistrent un net repli de leur activité immobilière.
Le recul concerne particulièrement les logements anciens.
Les ventes de maisons diminuent de 11,3 %, tandis que celles des appartements anciens baissent de 14,5 %.
Le marché des terrains à bâtir suit en revanche une trajectoire différente, avec une progression de 15,7 % du nombre de transactions. Cette évolution favorable des volumes ne permet toutefois pas, à elle seule, de conclure à un redémarrage général de la construction.
Sur le front des prix, la situation est moins défavorable.
Le prix médian des maisons anciennes progresse de 1 %, à 133 500 €.
Celui des appartements anciens atteint 1 740 €/m², en hausse de 2,5 %.
En Nouvelle-Aquitaine, les progressions annuelles sont respectivement de 2,3 % pour les maisons anciennes et de 1,3 % pour les appartements anciens.
Les Deux-Sèvres évoluent donc dans un contexte régional où les prix médians résistent, malgré des transactions moins nombreuses.
Cette situation soulève une interrogation : comment les prix peuvent-ils progresser lorsque les ventes diminuent ?
Hausse des prix médians et baisse des ventes : un paradoxe seulement apparent
Pour comprendre ces résultats, il faut distinguer les volumes de transactions des prix médians.
Le volume mesure le nombre de ventes effectivement réalisées pendant une période donnée.
Le prix médian représente le niveau qui partage les transactions observées en deux groupes : la moitié des biens se vend à un prix inférieur ou égal à cette médiane, et l’autre moitié à un prix supérieur ou égal.
Il ne s’agit donc ni d’un prix moyen, ni d’un indice mesurant l’évolution de la valeur d’un même logement à caractéristiques constantes.
Cette distinction est fondamentale.
Imaginons qu'une année donnée, les ventes concernent principalement des maisons anciennes nécessitant des travaux. L'année suivante, les transactions sont moins nombreuses, mais portent davantage sur des maisons rénovées ou mieux situées.
Le prix médian peut alors augmenter sans que la valeur de toutes les maisons du territoire ait progressé.
Le phénomène inverse est également possible.
Une hausse du prix médian ne signifie pas que chaque propriétaire détient un bien ayant pris de la valeur. De même, une baisse de cette médiane ne prouve pas que toutes les maisons se déprécient.
Les statistiques notariales constituent un indicateur précieux de l'activité immobilière et des prix réellement constatés. Leur interprétation exige néanmoins de tenir compte de la composition des ventes.
Cette précaution devient encore plus importante à mesure que l'on descend à l'échelle d'une commune, d'un quartier ou d'une catégorie de biens.
Niort : un marché plus cher que la moyenne départementale
À l'échelle des Deux-Sèvres, la médiane des maisons anciennes s'établit à 133 500 €.
Mais cette valeur départementale masque des différences importantes entre les territoires.
À Niort, le prix médian atteint 171 300 €, en progression de 2,7 % sur un an.
Dans la périphérie niortaise, il s'élève à 199 800 €, en hausse de 5,1 %.
L'écart entre la médiane départementale et celle de la périphérie niortaise atteint ainsi 66 300 €.
Autrement dit, le niveau central des prix des maisons effectivement vendues dans la périphérie de Niort est près de 50 % supérieur à celui de l'ensemble du département.
Il ne s'agit pas nécessairement d'une différence de valorisation à caractéristiques identiques : la superficie, le type de construction, l'état des maisons et les caractéristiques des parcelles peuvent varier selon les secteurs.
Cette différence traduit néanmoins l'existence de marchés territoriaux distincts.
L'analyse historique apporte un autre éclairage.
Sur dix ans, les prix médians des maisons anciennes ont progressé de 29,6 % dans les Deux-Sèvres, contre 37,1 % à Niort.
Cette évolution illustre la hausse des niveaux de prix observés au cours de la décennie. Elle ne permet toutefois pas de déterminer automatiquement la plus-value d'une maison particulière.
Une maison qui a été rénovée, agrandie ou améliorée énergétiquement ne suivra pas nécessairement la même trajectoire qu'un logement resté dans son état initial.
De même, les contraintes techniques, réglementaires ou environnementales peuvent modifier son attractivité.
L'analyse des valeurs immobilières suppose donc de dépasser les seuls résultats statistiques.
Aiffres, Chauray, Magné, La Crèche : de fortes disparités dans la périphérie niortaise
L'observation des prix médians communaux confirme que la notion de marché immobilier niortais recouvre des situations diverses.
À Aiffres, la médiane des maisons anciennes atteint 195 000 €, en hausse de 4 % sur un an.
À Chauray, elle s'établit à 216 000 €, avec une progression particulièrement importante de 17 %.
À Vouillé, le prix médian atteint 217 000 €, mais recule de 3,6 %.
À Magné, la médiane se situe à 166 900 €, en baisse de 4,1 %.
À La Crèche, elle atteint 156 500 €, soit une diminution de 7,9 %.
À Aigondigné, le prix médian est de 170 900 €, en légère progression de 0,5 %.
Ces résultats ne permettent pas de conclure qu'une maison située à Chauray s'est automatiquement appréciée de 17 % en douze mois, ni qu'un propriétaire de La Crèche a nécessairement perdu 7,9 % de valeur patrimoniale.
Ils mesurent l'évolution de la médiane des biens vendus dans chacune de ces communes.
Les écarts peuvent dépendre de la nature des transactions, mais aussi de la taille des échantillons locaux. Plus le nombre de ventes étudiées est limité, plus les variations peuvent être sensibles à la composition des biens cédés.
Pour les propriétaires, ces chiffres doivent donc être utilisés comme des repères territoriaux et non comme des coefficients de revalorisation.
Ils montrent surtout pourquoi l'estimation d'une maison à Aiffres, Saint-Gelais, Échiré ou Niort exige une connaissance précise du secteur concerné.
Deux biens situés dans une même commune peuvent répondre à des demandes très différentes selon leur emplacement, leur environnement, leur époque de construction et leur état.
Appartements anciens à Niort : des écarts importants d'un quartier à l'autre
Le marché des appartements anciens apporte un autre exemple de cette diversité.
Dans les Deux-Sèvres, leur prix médian atteint 1 740 €/m², en hausse de 2,5 % sur un an.
À Niort, il s'établit à 1 860 €/m², avec une progression beaucoup plus modérée de 0,5 %.
La préfecture concentre par ailleurs 80 % des transactions départementales d'appartements anciens.
Mais les différences entre quartiers sont significatives.
Dans le Centre-Ouest, le prix médian atteint 2 310 €/m², en progression de 17,8 %.
Dans le secteur Niort Est–Saint-Florent, il s'élève à 2 040 €/m², soit une hausse de 9 %.
Le quartier de la Gare enregistre un prix médian de 1 950 €/m², en recul de 8,3 %.
Dans le secteur Souché–Surimeau, la médiane se situe à 1 650 €/m².
Ces chiffres concernent uniquement les appartements anciens. Ils ne peuvent pas être utilisés directement pour déterminer la valeur des maisons individuelles de ces quartiers.
Les notaires soulignent également un élément particulièrement instructif concernant le Centre-Ouest.
Dans ce secteur, la proportion de studios parmi les appartements vendus a augmenté de 13 points en un an.
Or, les petites surfaces présentent fréquemment un prix au mètre carré plus élevé que les logements familiaux.
Cette modification de la composition des ventes contribue donc à expliquer la forte progression de la médiane.
L'exemple montre combien une lecture rapide des chiffres peut conduire à des conclusions excessives.
Une hausse de 17,8 % du prix médian au mètre carré dans un quartier ne signifie pas nécessairement que chaque appartement a gagné 17,8 % de valeur.
Les jeunes acquéreurs privilégient largement les maisons anciennes dans les Deux-Sèvres
Les fiches thématiques publiées à l'occasion de la conférence apportent un éclairage complémentaire sur le comportement des acquéreurs.
L'une d'elles étudie les acquisitions réalisées par les moins de 30 ans.
Dans les Deux-Sèvres, parmi les catégories de biens analysées, 83 % de leurs acquisitions concernent des maisons anciennes, contre 10 % des terrains à bâtir et 7 % des appartements anciens.
Pour les maisons achetées par ces jeunes acquéreurs, les notaires relèvent un prix médian de 120 000 € et une surface médiane de 100 m².
Les maisons de quatre pièces sont les plus représentées.
Cette photographie révèle un élément essentiel du marché départemental : pour les jeunes ménages qui accèdent à la propriété, la maison ancienne occupe une place prépondérante dans les transactions observées.
Elle fait également apparaître une différence notable entre le niveau médian de leurs acquisitions et les prix pratiqués autour de Niort.
D'un côté, les maisons anciennes acquises par les moins de 30 ans dans les Deux-Sèvres présentent une médiane de 120 000 €.
De l'autre, les maisons vendues dans la périphérie niortaise affichent une médiane de 199 800 €.
L'écart atteint 79 800 €.
Cette comparaison doit être interprétée avec prudence : les deux statistiques ne concernent ni exactement les mêmes populations, ni les mêmes secteurs géographiques.
Il serait donc abusif d'en déduire que les jeunes ménages sont exclus du marché niortais.
Elle illustre toutefois l'importance de la question budgétaire dans l'accès à la propriété.
Pour les primo-accédants, le choix d'un logement repose souvent sur des arbitrages entre localisation, surface, état général, travaux et mensualités de remboursement.
Ces arbitrages concernent également les vendeurs, dont les attentes doivent être confrontées à la demande réellement solvable.
Pouvoir d'achat immobilier : derrière le prix d'une maison, le coût global du projet
Le pouvoir d'achat immobilier fait également l'objet d'une fiche spécifique des notaires.
Sur la base de remboursements étalés sur vingt ans, celle-ci traduit différentes mensualités en surfaces théoriquement achetables.
Dans les Deux-Sèvres, les résultats pour les maisons anciennes font notamment apparaître une surface de 124 m² pour une mensualité de 900 € et de 165 m² pour une mensualité de 1 200 €.
Ces ordres de grandeur sont établis à partir de références départementales. Ils ne correspondent pas à une offre de financement individuelle et ne doivent pas être transposés automatiquement à Niort, où les prix médians sont plus élevés.
Ils rappellent néanmoins que le pouvoir d'achat constitue une dimension essentielle du marché immobilier.
Pour un ménage, la décision d'acquérir une maison ne dépend pas seulement du prix demandé par le vendeur.
Il faut également prendre en compte les frais d'acquisition, les conditions du crédit, l'assurance emprunteur, l'apport disponible et les travaux nécessaires.
C'est particulièrement vrai pour les logements anciens.
Une maison peut sembler accessible au regard de son prix affiché, puis représenter un coût global sensiblement supérieur lorsque les futurs travaux sont pris en compte.
À l'inverse, un bien déjà rénové peut justifier un prix d'acquisition plus élevé, tout en présentant moins de dépenses immédiates.
La performance énergétique intervient aussi dans cet arbitrage.
Un diagnostic de performance énergétique défavorable peut conduire l'acquéreur à envisager des travaux d'isolation, de chauffage ou de ventilation.
L'état de l'installation électrique, de la couverture, des menuiseries ou de l'assainissement peut également peser sur le budget.
Le prix immobilier ne se résume donc pas à un montant inscrit dans une annonce. Pour l'acquéreur, il s'inscrit dans un projet financier d'ensemble.
Cette réalité oblige à examiner avec précision la cohérence entre le prix demandé, les caractéristiques du logement et les possibilités des ménages susceptibles de l'acquérir.
Maisons des années 1970 et 1980 : l'importance croissante de l'état du bien
À Niort et dans son agglomération, une partie de l'offre immobilière est constituée de maisons individuelles construites durant les décennies 1970, 1980 et 1990.
Ces logements présentent des caractéristiques très différentes selon les rénovations réalisées depuis leur construction.
Une maison des années 1970 bénéficiant d'une isolation améliorée, de menuiseries récentes et d'un système de chauffage modernisé ne se positionne pas nécessairement sur le même marché qu'un logement de surface comparable nécessitant une rénovation importante.
Pour l'acquéreur, deux maisons possédant trois chambres et une superficie proche ne représentent pas forcément le même investissement.
Le coût des travaux peut conditionner la faisabilité du financement.
Il peut aussi influencer le calendrier d'installation, les dépenses futures et la valeur de revente.
L'estimation immobilière doit donc intégrer l'état technique du bien, au même titre que sa localisation et sa surface habitable.
Cette analyse est particulièrement importante dans des communes comme Aiffres, Saint-Gelais et Échiré, où les caractéristiques des maisons individuelles peuvent varier sensiblement.
La proximité de Niort constitue un élément de localisation, mais elle ne suffit pas à déterminer la valeur d'un logement.
L'environnement immédiat, la parcelle, les prestations, les annexes, les travaux et la demande locale doivent être étudiés conjointement.
À Niort, les professionnels observent des acquéreurs plus prudents
Les données notariales donnent une photographie des transactions réalisées jusqu'à la fin du mois de juin 2026.
Elles doivent être distinguées des observations plus récentes effectuées sur le terrain.
Dans mon activité de conseiller immobilier indépendant SAFTI à Niort et dans ses environs, je constate depuis plusieurs semaines une prudence accrue de certains acquéreurs.
Les prises de rendez-vous peuvent être moins régulières, les décisions plus longues et les propositions d'achat davantage conditionnées à l'étude du financement ou des travaux.
Ce constat est également évoqué lors d'échanges professionnels avec plusieurs conseillers immobiliers du secteur.
Il ne constitue pas une statistique représentative de l'ensemble du marché niortais.
Il apporte néanmoins un éclairage complémentaire aux résultats des notaires.
La diminution des transactions peut coexister avec des prix médians relativement résistants. Cela ne signifie pas que tous les biens se vendent facilement.
Certains logements conservent une attractivité importante, tandis que d'autres rencontrent davantage de difficultés à trouver un acquéreur.
L'état du bien, son prix de commercialisation, la concurrence disponible et les conditions de financement peuvent contribuer à ces différences.
Pour un propriétaire, la difficulté consiste à ne pas confondre la valeur qu'il attribue à sa maison avec le prix qu'un acquéreur est effectivement en mesure d'accepter.
Cette distinction devient particulièrement importante lorsque le nombre de transactions diminue.
Estimation immobilière à Niort : les statistiques notariales ne suffisent pas
Les résultats présentés en octobre 2026 constituent une base d'analyse indispensable pour comprendre le marché immobilier des Deux-Sèvres.
Ils renseignent sur les prix réellement observés, les volumes de ventes et les évolutions territoriales.
Mais ils ne peuvent pas remplacer un avis de valeur établi à partir des caractéristiques d'un bien particulier.
Une estimation immobilière rigoureuse repose sur plusieurs niveaux d'analyse.
Le premier consiste à examiner les ventes effectivement conclues sur des biens comparables, en tenant compte de leur localisation, de leur superficie, de leur typologie et de leur état.
Les données notariales et les transactions immobilières enregistrées dans les bases publiques constituent des sources importantes à cet égard.
Le deuxième niveau consiste à étudier l'offre actuellement disponible.
Les annonces permettent d'identifier les biens concurrents et les prix demandés par les vendeurs.
Cependant, un prix affiché ne constitue pas une preuve de vente à ce montant.
Le troisième niveau concerne les caractéristiques propres au logement : sa surface habitable, sa construction, son entretien, ses équipements, son classement énergétique, ses annexes, son terrain et ses éventuelles contraintes.
Enfin, une estimation doit être confrontée au comportement et aux possibilités financières des acquéreurs présents sur le marché.
Une valeur immobilière ne résulte donc pas d'une simple multiplication entre une surface et un prix moyen au mètre carré.
Elle se construit par comparaison, analyse technique et confrontation avec une demande réelle.
Vendre une maison à Niort en 2026 : un marché plus sélectif, pas nécessairement bloqué
Faut-il conclure de ces chiffres que le marché immobilier niortais traverse une crise des prix ?
Les données notariales ne permettent pas de soutenir une telle affirmation.
Les volumes de transactions reculent, mais les prix médians des maisons anciennes restent orientés à la hausse à Niort et dans sa périphérie.
À l'inverse, ces statistiques ne permettent pas davantage d'affirmer que tous les propriétaires peuvent vendre plus cher qu'un an auparavant.
La situation appelle donc une lecture nuancée.
Une maison bien située, entretenue et présentée à un prix cohérent avec son environnement concurrentiel peut conserver de sérieux atouts.
Un logement nécessitant des travaux importants peut également trouver preneur, à condition que son prix soit compatible avec le coût global du projet pour l'acquéreur.
En revanche, un positionnement qui ne tient pas suffisamment compte des prestations, des travaux ou du marché concurrent peut compromettre la commercialisation.
Cette réalité se retrouve à différentes échelles : à Niort, dans les quartiers de Sainte-Pezenne, de Souché ou de Surimeau, mais également à Aiffres, Saint-Gelais, Échiré et dans les communes voisines.
Chaque secteur possède ses particularités, et chaque maison doit être étudiée dans son contexte.
Ce qu'il faut retenir du marché immobilier niortais en octobre 2026
Les dossiers présentés par les Notaires d'Atlantique-Poitou montrent un marché immobilier qui cherche encore son équilibre.
Le recul des ventes traduit un ralentissement de l'activité.
La résistance des prix médians démontre toutefois que ce ralentissement ne s'accompagne pas d'une baisse généralisée des prix observés.
À Niort, la médiane des maisons anciennes progresse de 2,7 %, tandis que celle de la périphérie augmente de 5,1 %.
Mais ces résultats agrégés ne disent pas tout des différences entre communes, quartiers et catégories de logements.
Les fiches consacrées aux jeunes acquéreurs et au pouvoir d'achat rappellent, quant à elles, l'importance des capacités de financement dans le fonctionnement du marché.
La question centrale n'est donc pas simplement de savoir si les prix montent ou diminuent.
Elle est de comprendre à quelles conditions un logement peut aujourd'hui rencontrer un acquéreur.
Les chiffres notariaux nous renseignent sur les biens qui se sont vendus. L'analyse immobilière doit également s'intéresser aux biens encore disponibles et aux ménages qui peuvent effectivement les acheter.
C'est cette confrontation entre données statistiques, transactions comparables et connaissance du terrain qui permet de produire une lecture utile du marché.
Pour les propriétaires de Niort et de son agglomération, la conclusion est claire : une estimation ne peut pas reposer sur une moyenne générale.
Elle doit être argumentée, documentée et adaptée au bien concerné.
C'est précisément le sens de mon travail de facilitateur en immobilier : permettre aux vendeurs comme aux acquéreurs de prendre des décisions éclairées à partir d'informations compréhensibles et d'une analyse réaliste du marché.
Armel FOURMAND
Facilitateur en immobilier – Conseiller indépendant SAFTI
Niort, Aiffres, Saint-Gelais, Échiré et leurs environs
Tél. 06 09 64 42 61
Sources : Chambre interdépartementale des Notaires d'Atlantique-Poitou, dossiers de presse « Les marchés immobiliers », octobre 2026, départements de Charente-Maritime, Vendée, Vienne et Deux-Sèvres. Fiches thématiques Notaires de France consacrées au pouvoir d'achat immobilier, aux acquéreurs de moins de 30 ans et aux portraits de territoire. Statistiques annuelles établies sur les transactions du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026. Les prix notariaux sont présentés hors droits, commissions, frais et mobilier. Les observations de terrain mentionnées dans cet article relèvent de l'expérience professionnelle de l'auteur et ne constituent pas des statistiques notariales.